“Wah.. sekarang membangun rumah kena PPN?”
“Rumah dan tanah milik sendiri, membangun dengan biaya sendiri, kenapa harus kena pajak?”
“Aturan sekarang kok begini ya, dulu khan nggak..”
DAELPOS.com – Pertanyaan-pertanyaan di atas lumrah terjadi, sebagai respon masyarakat atas disahkannya Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2022 tentang Harmonisasi Peraturan Perajakan (UU HPP). Ketentuan ini mengatur tentang tarif PPN penyerahan barang dan jasa, termasuk didalamnya kegiatan membangun sendiri (KMS).
Kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam rangka kegiatan usaha.
KMS sebelum UU HPP
Kegiatan membangun sendiri bukan objek pajak baru Berdasarkan Pasal 16C UU Nomor 11 tahun 1994 tentang Pajak Pertambahan Nilai (UU PPN), PPN dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan. Batasan dan tata caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 595/KMK.04/1994 tanggal 21 Desember 1994 hingga Peraturan Menteri Keuangan nomor PMK-163/PMK.03/2012.
KMS setelah UU HPP
UU HPP mengubah tarif PPN dari 10% menjadi 11%. Hal ini tentu saja berdampak langsung pada besaran PPN KMS. Petunjuk teknis terkait hal ini dijabarkan lebih lanjut pada PMK-61/PMK.03/2022 tanggal 30 Maret 2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri.
Besaran tertentu untuk menghitung PPN KMS adalah 20% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Maka tarif efektif PPN KMS adalah sebesar 20% x 11% = 2,2%.
DPP adalah jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan
untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan
tersebut selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.
Terdapat tiga kriteria KMS yaitu: 1)konstruksi
utama terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau
baja, 2) diperuntukkan sebagai tempat tinggal atau kegiatan usaha, 3) luas
bangunan paling sedikit 200 m2.
Membangun Sekaligus dan Bertahap
Secara garis besar KMS yang terutang PPN terdiri atas dua jenis kegiatan,
yaitu kegiatan membangun sekaligus dalam jangka waktu tertentu, dan membangun
secara bertahap sebagai satu kesatuan.
Kegiatan membangun secara sekaligus artinya pelaksanan bangunan dilaksanakan
sejak dimulainya pembangunan hingga bangunan tersebut selesai dilaksanakan
dalam satu waktu. Sebagai contoh Tuan A membangun sendiri sebuah rumah tinggal
dimulai pada bulan Juni 2022 dan selesai 3 bulan kemudian dengan luas 200m2
(dua ratus meter persegi), maka atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai
PPN. Apabila pembangunan rumah tersebut hanya seluas 150m2, maka atas pekerjaan
tersebut tidak
dikenai PPN.
Membangun secara bertahap artinya apabila bangunan dikerjakan sebagai satu
kesatuan, dengan tenggang waktu antar tahapan membangun tersebut tidak lebih
dari 2 tahun. Misalnya Tuan B membangun
sendiri gudang dengan luas 250m2 untuk menunjang kegiatan usahanya. Pekerjaan
dilakukan secara bertahap. Pada bulan Juni 2022 dibangun seluas 150m2 dan
karena dana belum siap maka kegiatan berikutnya baru dilaksanakan bulan Januari
2023 seluas 100m2. Apabila tahapan
pembangunan tersebut satu kesatuan kegiatan dan tenggang waktu antara tahapan
tersebut tidak melebihi 2 tahun, maka atas pembangunan gudang tersebut dikenai
PPN.
Timbul pertanyaan, bagaimana jika kriteria dalam pembangunan secara bertahap
tersebut tidak terpenuhi salah satunya? misalnya jangka waktu tahapan sudah
melampaui 2 tahun atau luas bangunan keseluruhan tidak mencapai 200m2 meskipun
biaya pembangunannya cukup besar? Dalam hal ini tidak diatur perihal besaran
biaya yang dikeluarkan tetapi hanya diatur luas bangunan dan jangka waktu
pembangunan, dan terpenuhi keduanya secara kumulatif.
Contoh dengan perhitungan sederhana, misalnya Tuan C membangun rumah seluas
250m2 dengan biaya total yang dikeluarkan sebesar Rp 1.200.000.000. Tahapan
pada bulan Juni 2022 sebesar Rp 500.000.000, bulan Juli 2022 Rp 400.00.000, dan
Agustus 2022 Rp 300.000.000. Maka Pajak Pertambahan Nilai yang terutang adalah
dihitung setiap masa pajak, dengan rincian masa Juni 2022 terutang Rp
11.000.000 (20%x11%xRp500.000.000), masa Juli 2022 terutang Rp 8.800.000, dan
pada masa Agustus 2022 sebesar Rp 6.600.000.
PPN yang terutang atas KMS, dipungut, dan disetor oleh orang pribadi atau badan
yang melakukan kegiatan membangun sendiri, dan wajib disetorkan paling lambat
tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak dan terutang
ditempat bangunan tersebut didirikan.
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pada
Surat Setoran Pajak (SSP) wajib diisi berdasarkan lokasi bangunan tersebut
didirikan Apabila bangunan tersebut lokasinya berada di wilayah kerja Kantor
Pelayanan Pajak (KPP) dimana orang pibadi atau badan tersebut terdaftar maka
surat setoran pajak diisi sesuai dengan NPWP yang sudah terdaftar pada KPP tersebut.
Tetapi apabila bangunan yang didirikan lokasinya berbeda dengan wilayah kerja
KPP dimana NPWP terdaftar, maka diatur ketentuan bahwa SSP diisi dengan angka 0
kecuali pada kolom kode KPP diisi dengan kode KPP dimana bangunan tersebut
didirikan. Hal ini berlaku juga bagi orang pribadi atau badan yang belum
memiliki NPWP.
Penerapan PPN KMS ini tidak berprinsip pukul rata. Misalnya ada seorang yang
mempunyai tanah 90m2, jika yang bersangkutan merenovasi rumahnya menjadi 2
lantai jumlah luasnya menjadi 180m2 belum memenuhi batasan luas yang dikenai
PPN KMS. Apabila luas tanah lebih dari itu dan melakukan pembangunan rumah atau
bangunan lainnya, maka wajib membayar PPN KMS.
KPP bertugas mengawasi setiap perkembangan ekonomi wilayah kerjanya. KPP berhak
melakukan penagihan PPN KMS apabila orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan tersebut belum melaksanakan kewajibannya.
Ada hal yang berbeda dengan ketentuan sebelumnya terkait Pajak Masukan
sehubungan dengan KMS. Pada ketentuan sebelumnya, seluruh Pajak Masukan atas
perolehan barang dalam rangka kegiatan membangun sendiri seluruhnya tidak dapat dikreditkan,
sedangkan dalam ketentuan terbaru Pajak Masukan atas perolehan barang dapat
dikreditkan dengan syarat tertentu.
Syarat paling utama adalah Pajak Masukan memenuhi ketentuan pengkreditan Pajak
Masukan menurut ketentuan perpajakan yang berlaku, yaitu bagi orang pribadi
atau badan yang melakukan penyetoran PPN KMS wajib melaporkan Pajak Pertambahan
Nilai yang telah disetor melalui SPT Masa PPN. Atas pembayaran PPN KMS yang
dilakukan harus dibuktikan dengan SSP yang merupakan dokumen tertentu yang
kedudukannya dipersamakan dengan Faktur Pajak.
Pembayaran PPN KMS harus dipastikan telah sesuai dengan dasar pengenaan pajak
yang sebenarnya dan tidak terdapat kekurangan bayar, serta setoran PPN KMS ini
dilakukan setelah berlakunya PMK-61/PMK.03/2022. Adapun Faktur Pajak yang
diterima dari penjual barang dalam rangka kegiatan membangun sendiri,
seluruhnya tidak dapat dikreditkan.
PMK-61/PMK.03/2022 memberikan kepastian hukum dalam pengenaan PPN KMS.
Ketentuan ini mengatur batasan, syarat, dan hak masyarakat. sehingga timbulnya
rasa keadilan pengenaan PPN yang sebenarnya telah ditetapkan dalam ketentuan
sebelumnya. Disamping itu, ketentuan ini juga memberikan kemudahan dan
penyederhanaan administrasi perpajakan yang diharapkan akan mendorong peran
serta masyarakat dalam pembayaran pajak.
(*) Tulisan ini merupakan pendapat pribadi
